Когда требуется обследование здания перед реконструкцией
Техническое обследование промздания необходимо перед любыми работами по реконструкции, перепланировке, надстройке этажа или замене перекрытий — оно даёт фактические характеристики несущей способности конструкций, на основе которых проектировщик рассчитывает усиление или замену элементов. Без обследования проект реконструкции разрабатывается по архивным чертежам или нормативам, не учитывающим реальный износ, и при вскрытии конструкций выясняется, что проектные решения неприменимы. Обследование здания цена зависит от объёма инструментального контроля — количества шурфов, точек ультразвука и дефектоскопии.
Потребность в экспертизе промышленного здания также возникает при покупке объекта — чтобы оценить фактическое состояние и запланировать бюджет ремонта. Обследование конструкций перед приобретением позволяет заложить в бюджет стоимость усиления или замены проблемных узлов, а не выявлять их после покупки, когда торг уже невозможен. Для зданий 60–80-х годов с износом свыше 40 % обследование обязательно — без него ни один проектировщик не даст гарантию на проект реконструкции.
ПРОБЛЕМА: С какими рисками сталкивается заказчик при заказе обследования
Основная проблема — найти подрядчика с адекватной ценой обследования здания, который проведёт не визуальный осмотр «для галочки», а полноценное инструментальное обследование с вскрытием конструкций. Техническое обследование промздания, ограниченное внешним осмотром, не выявляет коррозию арматуры внутри колонн, непровары в сварных швах ферм, потерю прочности бетона на 30–50 % и карбонизацию защитного слоя. Заключение по такому обследованию не принимается проектным институтом и не проходит экспертизу — заказчик платит дважды: за формальное обследование и за полноценное.
Вторая проблема — поверхностное обследование без разрушающего контроля. Обследование конструкций без шурфления фундаментов и вскрытия узлов опирания ферм — разрушающий контроль (шурфы, вырубки, керны) обязателен для определения фактической прочности бетона и металла. Без шурфов проектное решение по усилению фундамента оказывается избыточным (перерасход 20–30 %) или недостаточным — после начала строительства выясняется, что фундамент расслоился и требуется полная замена, а не усиление.
НЕОЧЕВИДНЫЕ РИСКИ: О чём заказчик может не знать на этапе обследования
Первый скрытый риск — несоответствие класса арматуры проектной. Экспертиза промышленного здания должна включать вскрытие арматуры в 3–5 колоннах и плитах для определения фактического класса стали. В зданиях 60–80-х годов применялась арматура класса А-I, А-II и А-III — после коррозии и карбонизации фактический класс может соответствовать только А-I даже при проектной А-III. Если в проекте усиления заложен расчёт на арматуру А-III, а фактически стоит А-I, то сечение колонны после усиления не даёт проектной несущей способности, и колонна разрушается при проектной нагрузке. Только вскрытие арматуры с последующим испытанием образца на разрыв даёт точный класс.
Второй скрытый риск — отсутствие поверки приборов и аттестации лаборатории. Техническое обследование промздания, выполненное неаттестованной лабораторией с неповеренными приборами — результаты ультразвука бетона, молотка Шмидта и магнитного контроля арматуры не имеют юридической силы. Заключение такой лаборатории не принимается экспертизой, и заказчик вынужден заказывать повторное обследование с потерей 2–4 месяцев. Аттестация лаборатории (ГОСТ Р ИСО/МЭК 17025) и поверка каждого прибора — обязательное требование, которое необходимо проверить до заключения договора на обследование.
Третий неочевидный момент — вибрационное воздействие от оборудования, не учтённое в обследовании. Обследование конструкций на объекте с действующим производством без замера вибрации от прессов, штампов и компрессоров — постоянная вибрация снижает несущую способность усталых металлических ферм на 15–25 % по сравнению со статическим расчётом. Если в техническом задании на обследование не указан замер виброскорости и виброперемещения, заключение не будет содержать данных для расчёта усиления с учётом динамики, и через 2–3 года после реконструкции в фермах появятся усталостные трещины.
РЕШЕНИЕ ОТ ВОЗВЕДЕНИЕ: Как наш опыт устраняет все перечисленные риски
ООО «ВОЗВЕДЕНИЕ» выполняет обследование зданий перед реконструкцией под ключ в Тольятти, Самарской области и ЦФО. Начинаем с изучения архивных чертежей и визуального осмотра, затем проводим инструментальное обследование: шурфление фундаментов, ультразвуковая дефектоскопия бетона и металла, магнитный контроль арматуры, испытание кернов на сжатие, замер вибрации работающего оборудования. Все замеры выполняются поверенными приборами.
Техническое обследование промздания завершается выдачей технического заключения с фотофиксацией, протоколами испытаний и выводами о пригодности конструкций к реконструкции. Обследование конструкций включает расчёт физического износа каждого элемента, рекомендации по усилению или замене и смету на ремонтные работы. Экспертиза промышленного здания от ВОЗВЕДЕНИЕ признаётся проектными институтами и органами экспертизы — заключение принимается как исходные данные для проектирования.
Имеем лицензию МЧС № 63-06-2021-026584 и допуск СРО рег. № СС-СЧ-6324093743-1585-18. Являемся резидентом технопарка «Жигулёвская долина» (запись № ЖД.0279.2018). Выступаем генподрядчиком по обследованию и проектированию либо субподрядчиком по инструментальному контролю. Цена обследования здания фиксируется после визуального осмотра и технического задания. Гарантии фиксируем в договоре.
